Finances personnelles

Faut-il acheter sa résidence principale ou épargner ?

Il semble évident que l’un des objectifs de vie le plus partagé dans notre société, après la vie de couple et les enfants, est l’achat d’une résidence principale. J’ai moi même été élevé dans cette culture et il m’a toujours semblé évident que je devais acheter ma maison. Comme mes 30 ans approchent à grands pas (dans 3 ans), j’ai entamé depuis plusieurs mois une réflexion globale sur mes objectifs de vie… je vous livre dans cet article mes réflexions sur le pertinence de cet achat.

Passons en revue les raisons, financières dans un premier temps, qui nous guident en général lorsque qu’il s’agît d’acheter sa maison.

“Acheter ma résidence principale est un bon placement financier. Ainsi, quand je déciderais de la revendre, je ferais une plus-value.”

C’est souvent l’objectif principal : acheter une maison pour se constituer un capital.

Je suis toujours choqué quand j’entend autour de moi ‘ma maison à doublée en 20 ans’. Il est clair que dans la grande majorité des cas, ceux qui parlent de la plus-value de leur maison, ne doivent pas prendre pas en compte l’augmentation du coût de la vie.

Acheter une résidence principale

Crédit : shutterstock.com

Il faut savoir en effet que depuis plus de 20 ans, l’augmentation du coût de la vie (ou inflation) s’établit à environ des 2% / an.

Pour me faire une idée précise de la valeur réelle que peut prendre la résidence principale, j’ai comparé l’évolution de la valeur d’une maison et une épargne à long terme. Etant entendu que l’épargne est souvent considéré comme l’un des plus mauvais placements financiers (en comparaison à l’investissement en bourse par exemple).

Les résultats (que vous pouvez consulter ci dessous) montrent clairement que si l’on épargne l’ensemble de ce que nous coûte une maison (emprunt, frais, travaux, taxes, etc.) notre capital à terme est plus élevé. Bien entendu, les variables utilisées dans mon calcul sont toujours contestables (taux des taxes, augmentation du prix de l’immobilier, etc .). D’ailleurs je n’ai délibérément pas intégré les gains que l’on peut faire grâce aux mécanismes d’exonérations fiscales. Cela aurait été très complexe car les mécanismes d’exonération varient dans le temps, selon votre zone géographique et selon le type de bien. Enfin, les autres types de placements financiers ont aussi bien souvent leurs instruments d’exonération fiscale.

L’essentiel n’est pas de dire que l’épargne à un meilleur rendement. Ce qui est notable, c’est que très clairement l’achat de sa résidence principale n’a pas un rendement exceptionnel.

Pour autant, emprunter pour l’achat de sa maison à au moins l’avantage de vous forcer placer de l’argent mensuellement dans un capital. Car une fois l’emprunt contracté, votre banquier n’oubliera jamais de prélever ses mensualités.

Simulateur financier pour comparer l’épargne et l’achat d’une résidence principale :

Variables

Valeur du bien
Taux d’emprunt
Durée de l’emprunt (années)
Frais de notaire
Assurance emprunt (par an)
Augmentation du prix de l’immobilier (par an)
Augmentation du coût de la vie (par an)
Taux d’épargne longue durée
Prix du m2 à l’achat d’une villa
Prix du m2 à la location d’une villa
Taux de la taxe foncière (sur 1 an de valeur locative)
Montant annuel des travaux (en % de la valeur du bien)
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Hypoyhèse 01 : Achat d’une résidence principale

Coût du notaire 17 500 €
Remboursement mensuel (avec assurance + notaire) 1 487 €
Montant total remboursé 446 056 €
Augmentation de la valeur du bien en 25 ans (en valeur constante) 51 540 €
Capital au terme des 25 ans (en valeur constante) 301 540 €
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Hypoyhèse 02 : Location + Epargne

Nombre de m2 pour la valeur du bien 96 m2
Prix du loyer équivalent 962 €
Epargne mensuelle équivalente à l’effort de l’emprunt 525 €
Epargne mensuelle des gains sur la taxe foncière 144 €
Epargne mensuelle des gains sur les travaux 208 €
Epargne mensuelle totale 878 €
Capital au terme des 25 ans (en valeur constante) 353 085 €
Nombre d’années de loyers correspondants à ce capital
(en valeur constante et avec intérêts d’épargne)
51 ans et 9 mois
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“Acheter ma résidence principale, c’est investir pour ma retraite. Quand j’aurais fini de payer mon emprunt, je ne paierais plus de loyer et donc, je serais gagnant.”

C’est l’autre argument le plus répandu : le fait de ne plus payer de loyer.

Dans mon exemple ci-dessus, si vous commencez votre épargne à 25 ans et que vous faîtes cet effort mensuellement pendant 25 ans, le capital épargné (qui continue à générer des intérêts) vous permet de payer vos loyers jusqu’à l’âge de 100 ans.

Très clairement, là encore, je ne pense pas que l’on puisse considérer que l’achat de résidence principale soit la voie royale pour faciliter sa qualité de vie à la retraite.

Le choix n’est donc pas financier, c’est un choix de style de vie (article à suivre).