Finances personnelles

La méthode à connaître pour calculer la plus-value d’un bien immobilier

Pour connaitre la plus-value taxable d’une maison ou d’un appartement que vous mettez en vente, il faut calculer la plus-value brute et procéder à la déduction des abattements. L’impôt sera basé sur la plus-value nette.

La plus-value brute se calcule en soustrayant le prix d’achat corrigé du prix de vente corrigé.

Le prix de vente corrigé se détermine en ajoutant au prix de vente les sommes qui vous sont dues par l’acquéreur et qui sont précisées dans le contrat de vente. Ainsi, si vous avez fait faire des travaux qui ne sont pas intégralement réglés et si l’acheteur s’est engagé à payer le solde dû à l’artisan, ce solde doit être ajouté pour la détermination du prix de vente corrigé. Sachez cependant que si du mobilier ou des appareils ménagers sont vendus en même temps que le bien, leur prix doit être exclu. En outre, il faut déduire les frais qui sont à la charge du vendeur . C’est notamment le cas du coût éventuel d’une mainlevée d’hypothèque ou des honoraires à payer pour les diagnostics exigés par la loi.

La détermination du prix d’achat corrigé se fait en ajoutant au prix que vous avez payé à votre vendeur les frais de notaire, les frais d’agence et le montant des travaux que vous avez fait effectuer. Bien entendu, il faut pouvoir justifier tous ces frais en produisant la facture du notaire, celle de l’agence immobilière et celle de l’entrepreneur qui a fait les travaux.

Crédit : shutterstock.com / Hasloo Group Production

Pour déterminer le calcul de la plus-value, la prise en compte de la dépréciation monétaire n’est plus autorisée.

Il est seulement permis de déduire les abattements qui, pour les ventes de biens ayant eu lieu depuis le début du mois de février 2012, se calculent selon un barème progressif. Si la vente a lieu alors que le bien a été acquis depuis moins de six ans, aucun abattement n’est applicable. Si le bien est vendu après avoir été détenu pendant une durée comprise entre 6 et 17 ans, l’abattement s’élève à 2 % de la plus-value par période de 12 mois de détention à partir de la 6e. En cas de revente du bien au bout d’une période comprise entre 18 et 24 ans, l’abattement s’élève à 4 % de la plus-value pour chaque année de détention à partir de la 18e. Enfin, si le vendeur attend plus de 25 ans pour vendre son bien, l’abattement s’élève à 8 % par période de 12 mois de détention au-delà de la 24e.

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  • Thomas

    Tout a fait d’accord avec la pertinence de votre analyse.

    Acheter un bien immobilier correspond pour beaucoup de personnes à une formidable réussite sociale. Les yeux pétillent quand ils vous disent « Nous avons acheté », « nous sommes propriétaires ». Mais bien souvent ils financent la plus grande partie -quand ce n’est pas la totalité-de leur bien par la dette et n’ont que très peu poussé l’analyse purement financière de leur investissement persuadés d’avoir réalisés un investissement de bon père de famille. Mais malheureusement beaucoup y perdent de l’argent sans meme s’en rendre compte…

    Songez qu’emprunter 200 000euros sur 25 ans à 4% revient à « jeter par les fenêtres » plus de 200 000 en seuls intérêts bancaires… Soit 21 ans de vie de locataire à 800€ par mois. Avez vous déjà réfléchi à la manière dont les banques de détails s’enrichissent ? ce n’est pas -uniquement-avec la cotisation annuelle de votre chère carte bancaire mais bien avec tous les prêts vendus au particuliers…

    Il suffit de faire quelques simulations sérieuses pour constater que les chiffres sont souvent éloquent… Et en faveur de l’option location…En particulier quand l’emprunt dépasse 15 ans et qu’il n’y a pas ou peu d’apport à la base.
    Les frais d’emprunts, de notaires, taxe foncière, et autres charges de copropriété sont tels que l’achat s’avère financièrement intéressant sur une durée de résidence bien souvent supérieure à 15 ans… Quand on sait que le temps moyen d’occupation d’une résidence par les francais est de 7 ans cela laisse imaginer toutes les mauvaises affaires conclues… Mais la encore, les gens se rassurent en parlant de la plus value réalisée qui ne fait en général guère mieux que l’inflation. Ils oublient de parler des frais de notaire qui sont en pure perte (8% de la valeur du bien) et des travaux divers et variés réalisés durant toute leur occupation.

    Le modèle de l’achat de la résidence principale est valorisé par plusieurs acteurs:

    -La génération des « quinquas » qui ont très souvent fait une bonne affaire du fait de leur moindre mobilité. J’ai 28 ans et dans mon entourage, la majorité des parents de mes amis sont restés 20 ans au moins dans leur résidence principale. Dans ce cas, ils sont financièrement effectivement souvent gagnant. Cette génération valorise donc socialement l’achat immobilier et pousse ses enfants à reproduire le schéma. En oubliant qu’ils sont souvent plus mobiles, et que s’ils revendent avant 10 à 15 ans d’occupation ils auront perdu de l’argent par rapport à la location.

    -les banquiers et les promotteurs immobiliers qui vivent et s’enrichissent sur chaque achat et en bonne proportion….

    En conclusion, je rejoins votre article, c’est plus un mode de vie (faire sa maison à son image, quand ce n’est pas la volonté de briller en société par le statut de « proprio ») qu’un placement financier pertinent. C’est valorisé dans notre société car beaucoup de gens se prennent pour des « propriétaires » une fois les lieux investis mais oublient que c’est en réalité leur banque qui est propriétaire du lieu. Banque à laquelle ils rembourseront le plus souvent en intérêts financiers le meme montant que le prix du bien acheté s’ils ont emprunté sur 20 ans ou plus.

    Je pense pour ma part que lorsqu’on à 25 ans aujourd’hui, pour se constituer un patrimoine il vaut mieux vivre dans un endroit au loyer le plus raisonnable possible et faire un effort d’épargne conséquent. Ensuite il faut placer cette épargne intelligement entre placements surs et dynamiques avec 25 ans d’horizon devant soi..
    La encore beaucoup de gens ne calculent pas ce que peut rapporter leur épargne. Songez que 50 000euros placés à 4% ( moyenne des assurance vie fonds euros) deviennent 25 ans plus tard 128 000 euros…

    Bref même si vous n’êtes pas convaincus faites des simulations en lignes (exemple le simulateur de meilleur taux.com) et posez vous des questions.

    Je fais le pari que si vous n’avez pas ou peu d’apport et que si vous envisagez de vivre moins de 10 ans à un endroit vous serez perdant 9 fois sur 10 en achetant.
    (meme en simulant les taux d’emprunts à des niveaux très bas)…

    Alors faites le choix, devenir propriétaire et perdre beaucoup d’argent en enrichissant son banquier ou etre locataire avec un compte en banque bien fourni et une liberté totale de changer de ville quand bon vous semble ou quand la situation économique se dégrade dans votre bassin d’emploi…

    Cordialement

  • admin

    @Thomas, Merci pour ce commentaire très argumenté.

  • Antoine

    Merci beaucoup pour ces deux articles très pertinents qui répondent très bien aux questions que nous nous posons étant jeunes… Cela m’a en tout cas converti !

    Cependant, je me pose la question suivante, en faisant l’acquisition d’un appartement, en y vivant en moyenne 5 ans, puis en le louant ensuite pour pouvoir s’installer dans une nouvelle maison, il est vrai , financer par nos généreux banquiers… N’est-ce dans ce cas pas plus intéressant au global de réaliser cette opération, car le remboursement du premier investissement sera en grande partie financé par les échéances des locataires, et à l’issu de l’emprunt, bénéficier de la plus-value ?

  • Alain

    Si je revends une résidence secondaire qui n’est pas finie de payer, puis je déduire de la plus value le solde du prêt en cours?

  • admin

    Bonjour Alain. Non. L’emprunt contracté ne rentre pas du tout en compte dans le calcul des plus-values.